Est-ce qu’un propriétaire peut reprendre un logement en location ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer son logement avant la fin du bail du locataire, il a la possibilité de le faire pour 3 raisons qui doivent être légitimes: reprise du bien pour en faire sa résidence principale ou celle d’un proche, vente du bien ou récupération pour un motif sérieux. Ces processus sont encadrés par la loi et le locataire a la possibilité de les contester.

1- Reprise du logement pour résidence principale

La récupération d’un logement par un propriétaire pour en faire sa résidence principale ou celle d’un proche est soumise à des règles et procédures spécifiques.

Récupération pour la résidence principale du propriétaire

Le propriétaire peut récupérer son logement pour en faire sa résidence principale sous certaines conditions, notamment:

• Il doit donner un préavis au locataire d’au moins 6 mois avant la fin du bail.
• La récupération doit être motivée par une raison légitime et sérieuse, telle qu’un changement de situation personnelle ou professionnelle.

Récupération pour la résidence principale d’un proche

Le propriétaire peut également récupérer un logement pour y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, ascendant, descendant, personne à charge) sous certaines conditions:

• Le proche concerné ne doit pas avoir de domicile, de résidence principale ou de logement décent en France ou à l’étranger.
• Le propriétaire doit donner un préavis au locataire d’au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Le proche doit occuper effectivement le logement dans les 6 mois suivant la récupération.

2- Vente du bien

Préavis de vente

Le propriétaire doit d’abord notifier au locataire son intention de vendre le logement en lui adressant un préavis de vente. Le préavis doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis doit respecter des délais:

• Si le bail est en cours depuis moins de 3 ans, le préavis doit être d’au moins 6 mois.
• Si le bail est en cours depuis 3 ans ou plus, le préavis doit être d’au moins 3 mois.

Offre de vente au locataire

Si le locataire occupe le logement depuis plus d’un an, le propriétaire est tenu de lui faire une offre de vente. Cette offre doit être faite au prix et aux conditions du marché. Le locataire dispose alors d’un délai d’au moins 2 mois pour accepter ou refuser l’offre.

Si le locataire refuse l’offre de vente, il n’est pas tenu d’acheter le logement et le propriétaire peut poursuivre la vente à un tiers. Cependant, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il a la priorité pour acheter le logement dans les mêmes conditions que celles offertes à un tiers.

3- Congé pour motif légitime et sérieux

Un propriétaire peut récupérer un logement pour motif légitime et sérieux conformément à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre propriétaires et locataires. Un motif légitime et sérieux est une raison valable et justifiée permettant au propriétaire de mettre fin au contrat de location et de récupérer son logement occupé par un locataire:

• Résidence principale du propriétaire: Le propriétaire peut récupérer le logement pour en faire sa résidence principale, mais il doit respecter un préavis de 6 mois et démontrer que cette récupération est motivée par une raison légitime et sérieuse, comme un changement de situation personnelle ou professionnelle.
• Résidence principale d’un proche: Le propriétaire peut récupérer le logement pour le loger lui-même ou pour loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, ascendant, descendant) qui ne dispose pas d’un autre logement décent en France ou à l’étranger. Le locataire doit être informé de cette intention par un préavis de 6 mois.
• Vente du logement occupé: Si le propriétaire souhaite vendre le logement, il peut récupérer le bien en vue de la vente, sous réserve de donner un préavis de 6 mois au locataire et de lui adresser une offre de vente prioritaire.
• Travaux importants ou démolition: Le propriétaire peut récupérer le logement s’il souhaite réaliser des travaux importants qui rendent impossible la cohabitation avec le locataire. Les travaux doivent être légitimes, sérieux et nécessiter la libération complète du logement. Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois.
• Non-paiement du loyer ou des charges: Si le locataire ne paie pas régulièrement son loyer ou les charges, le propriétaire peut récupérer le logement sous certaines conditions. Il doit faire preuve d’une mise en demeure préalable, suivie d’une procédure judiciaire de résiliation du bail. Retrouvez toutes les informations dans notre article: Comment expulser un locataire ?

Est-ce qu’un locataire peut contester le congé demandé par le propriétaire ?

Un locataire a le droit de contester un congé demandé par le propriétaire s’il estime que le motif du congé n’est pas légitime ou sérieux, ou s’il considère que les procédures légales n’ont pas été respectées. Des procédures sont à suivre dans ce cas précis.

Contestation devant le juge

Si un locataire estime que le motif du congé n’est pas légitime ou sérieux, il peut contester le congé en saisissant le tribunal. Le locataire doit déposer une requête en référé devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la date d’effet du congé.

Motifs de contestation

Le locataire peut contester le congé en prouvant que le motif invoqué par le propriétaire n’est pas valable, qu’il ne respecte pas les conditions légales ou qu’il est utilisé de manière abusive. Par exemple, si le propriétaire prétend vouloir vendre le logement mais ne présente pas de preuve concrète de sa volonté de vente, le locataire peut contester la validité du congé.

Délais et procédures

Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’effet du congé pour saisir le tribunal. La procédure consiste en une requête en référé devant le tribunal judiciaire. Les délais et les démarches peuvent varier, il est donc recommandé de consulter un avocat ou de se référer aux sources officielles pour des informations précises.

Conséquences de la contestation

Si le juge estime que le motif du congé n’est pas légitime ou sérieux, il peut annuler le congé et ordonner la continuation du contrat de location. Dans certains cas, le juge peut également accorder au propriétaire des indemnités pour les préjudices éventuellement subis en raison de la contestation.